高力国际:冷藏仓库深受投资者青睐 成为另类工业资产热门选择发表时间:2021-05-21 16:29来源:观点地产网 随着超级市场的销售额大幅增长、越来越多人于网上订购生活杂货,加上对疫苗和药物储存有迫切需要,市场对冷藏仓库的需求因而有所上升,令此资产类别成为近日冒起的新贵。 过往,投资者对冷藏仓库的兴趣有限,并且难以觅得买家。但是,随着超级市场的销售额大幅增长、越来越多人于网上订购生活杂货,加上对疫苗和药物储存有迫切需要,市场对冷藏仓库的需求因而有所上升,令此资产类别成为近日冒起的新贵。 香港及大湾区研究部主管邓淑贤表示:「疫情改变了人们的消费模式,令市场对冷藏设施的需求不断增加。不少人在家工作,较长时间待在家中,带动冷冻食品和生活杂货的销量大增。」 邓淑贤续道:「过去三年,香港冷冻食品的留用进口量上升49%,由2018年的11亿公斤增加到2020年的16亿公斤,而于过去2019及2020两年更加速增长,按年增幅分别为25%及20%。此外,HKTVmall的订单总商品交易额达到27亿港元(折合约4亿美元),较2019年所录得的11亿港元(折合约1亿美元)按年增加154%。」 冷藏仓库仍为前景向好的资产类型 越来越多消费者转用网上购物,社会对疫苗和药物亦会有一段较长时间的需要,因此对冷藏仓库的需求应会保持强劲。自2019年起,许多冻仓营运商和最终用户已开始增加冷藏仓库设施,包括牛奶公司、地扪鲜菓和明正(香港)。 写字楼及工业物业服务执行董事戴约翰说:「市场对冷藏仓库设施的需求有增无减,但供应却非常有限,因此最终用户之间的竞争相当激烈。这种资产类别本已是十分专门的版块,供求失衡的情况将进一步吸引本地和机构投资者的兴趣,期望从中获取高于传统仓库的租金。相比传统仓库,冷藏仓库的租金高出约20至25%。」 戴约翰续道:「冷藏仓库设施供应稀少,加上需要投放于设备上的资本性开支大,意味着租户倾向签订较长的租约期。一般仓库的租期通常为三年,而冷藏仓库最长的租期可以是长达10年。因此,投资者可以在相对较长的时间获得较稳定的租金。此外,租约期将近届满时,投资者更可以考虑将冷藏仓库改建成数据中心,以作为稳妥的退出策略。换句话说,如投资者期望获取较短期的回报,或是当市况转好时有所保障,冷藏仓库都为值得考虑的投资选择。」 售后租回及改建是投资冻仓的最快途径 鉴于工业用地短缺,并不容易量身发展全新的冷藏仓库设施。要更快进军冻仓市场,方法之一是接触现有自用冻仓的业主,提出售后租回的建议。 估价及谘询服务副总监张青川表示:「售后租回安排可提高收益,因为租户通常会在出售前提高租金水平,以吸引市场上的买家。在2020年和2021年,市场已出现两宗全幢冻仓售后租回的交易。」 张青川补充说:「租户亦可藉此机会考虑租回这一方案,以释放资本在香港和大湾区的扩充业务──租户都期望转向轻资产的营运模式。」 因市场上供应有限,限制了售后租回的机会。对于投资者而言,可探索改建或翻新工业资产的可能性,尤其是位置理想且建筑规格符合营运冻仓的工业资产。 张青川说:「工厦如要支援冷藏设施,包括冷冻或雪柜厂房和设备,都必须达到多项建筑规格的最低要求,例如楼底高度及楼面负荷量等。我们建议投资者物色符合最低建筑规格要求的工业物业。」 |