高力国际：香港房地产市场处于转折点

高力发布《2021年第二季季度报告》，阐述最新的房地产数据，涵盖投资、写字楼租赁、零售及工业物业范畴。

2021年已过了一半，高力认为房地产市场正处于转捩点。整体市场气氛好转，主要物业类别的市况开始见底甚至回勇。

香港及大湾区研究部主管邓淑贤说：「年初时，我们预计香港的地产市场将在2021年逐渐复苏。来到年中，有见市场需求回升，信心有所增加，我们视此为里程碑和转捩点。主要物业类别将再起步，我们预计整体市况在年底前触底反弹。」

投资活动活跃 市场将于2021年触底

经济稳健复苏，疫情渐趋稳定，整体投资气氛已有所改善。市场重拾信心，2021年第二季度的总投资成交量增加至255亿港元（33亿美元），按季升168%，按年升190%。

工业物业类别因投资者需求殷切而率先反弹，但优质盘供应有限，导致部分投资资金于第二季度流向写字楼及商铺等领域，在低比较基数下，交投量的按年增幅分别为278%和276%。

资本市场及投资服务行政董事翟聪说：「最大的转折点之一是机构投资者重返市场，加快资本配置步伐。以2021年第二季度和2021年年度初至今的商业物业成交量而言，机构投资者所占的比例分别为71%和65%。而背后的策略性驱动因素，源于基金将目光投向防御性或稳定的收入来源，例如核心商业区的分层写字楼、地区商场，以及因利润丰厚而备受关注的冷藏仓库资产。」

翟聪续道：「我们预测大多数商业物业类别的价格将在2021年见底，因此未来数个月应能造就机遇，让投资者趁价格于2022年反弹前物色相关资产。」

写字楼租赁：升级搬迁成2021年下半年的新趋势

核心商业区的租赁活动有所回升，尤其是中环和金钟，季度净吸纳量反弹至+68,300平方呎净楼面面积（6,350平方米），此为自2018年第二季以来首次录得正数的季度。市场出现更实惠的租赁选择，中国内地企业和金融公司牵头把握机会，作出搬迁决定。

2021年第二季度的租金跌幅进一步收窄，整体租金和核心商业区租金分别按季下跌-1.6%和-1.0%，而第一季度的按季跌幅为-2.0%和-1.6%。

香港商业物业服务主管颜慧萍说：「我们预计到2021年底，租赁势头会进一步改善。最近推出的『跨境理财通』可望带动来自中国内地金融服务公司的租赁需求，此类公司或会物色位于核心地区的高质甲级写字楼空间。」

一般而言，整体租金至今年年底会趋于稳定，我们认为整体及核心商业区的租金均将按年下跌-6%，2021年下半年租金调整的跌幅会减慢。

零售物业市场：一线街租金已触底料下半年持平

受服装、奢侈品和电器产品的销售带动，在低比较基数下，2021年第二季度的零售业销货额比去年同期增加11.2%。

商铺服务行政董事吴凯宁说：「随着疫苗接种率提高、社交距离措施放宽，以及消费券计划的推出，零售物业市场的最坏情况已过。我们预测，商业大街于2021年的租金会按年下跌3%，而2019年和2020年的按年跌幅分别为-21%和-28%。」

因消费模式有所改变，一线街的租金亦变得吸引，为零售商提供在港扩充业务的机会，例如生活品味和国际运动休闲品牌、减价奢侈品，以及创意餐饮概念等。此外，商场举办各种崭新及富创意的快闪展览，为消费者带来不一样的购物体验。

吴凯宁补充说：「消费行为转变，重开边境未有确实时间表，加上各国各地依然实施旅游限制，零售业至少在未来一到两年将继续依赖本地消费。虽然租赁需求已逐步走出谷底，但由于业主希望物色具持久发展能力的营运商，预计一线街的租金于2021年下半年会持平。」

工业物业市场：前景明朗业主放租铁价不二

相比其他主要地产类别，工业物业的表现较出色并继续逐步复苏，第二季度的资本和租金均录得升势。仓库租金按季上升1.1%，带动2021年上半年的租金反弹+3.5%，而2020年则按年下降-5.3%。

九龙写字楼及工业物业服务主管戴约翰说：「今年迄今为止，工业物业类别的表现良好，我们预计2021年的仓库租金和价格分别调整+5.0%和+6.8%。」

投资方面，在低比较基数下，低于1亿港元的分层工业物业交易按季增长280%，达到44亿港元（6亿美元）。

戴约翰补充说：「监于出口大幅反弹（按年增加24%），加上食品消费上升，我们建议投资者在未来三年多加留意冷藏仓库。考虑到政府有关工厦重建的有利政策，包括活化计划和标准金额措施，可能继续令工业资产定位为具吸引力的投资，而冷藏仓库亦因此更显吸引。」

戴约翰作出总结：「未来五年，此类资产的需求相对稳定而新供应有限，我们预计于洽谈续约条件时，业主在租金方面未必有太大议价空间。」