DWS房地产研究报告：2021年下半年亚太区房地产展望

DWS亚太区房地产研究报告对下半年市场前景进行了分析，相关重点如下：

经济活动：

——随着全球贸易量大幅回升，中国进口量自去年底起也出现攀升，刺激亚太区各经济体的出口活动。

——在没有出现不可控的大规模疫情感染或是其他重大经济冲击的情况下，全球及亚太区经济预计将在去年基础上大幅反弹。与此同时，随着劳动力水平复苏，预计失业率将在今年从高位回落。

——相关迹象显示，2021年上半年通胀压力有所回升，部分原因在于报复性消费的趋势以及结束封锁后消费意愿的增加。受经济增长和消费复苏推动，以及债券收益率或将在未来几年逐步回升的影响，我们预计通胀将维持在较高水平。

——鉴于区域内各央行政策利率贴近历史低位，亚太区货币政策仍利好经济增长。然而，经济水平和劳动力市场状况的差异将导致亚太区内货币政策逐渐出现分歧。

——作为最早解除封锁限制并全面重启经济的少数国家之一，中国今年GDP增幅预计将达到8.0%。由于政府目前优先考虑从高债务水平进行信贷去杠杆化，预计货币政策将会逐渐收紧。

房地产资本市场：

——尽管亚太区商业房地产投资活动在2020年大部分时间出现下降，但交易量在2020年第四季度回升至540亿美元，创历史新高。初步数据显示，2021年首季交易活动同比下降9%（第四季度滚动计：-8%）。中国和日本仍然是首选的投资市场，韩国因获得大量资本流入而排名第三。澳洲、香港和新加坡等其他市场的投资量虽在2021年首季出现反弹，但由于在2020年大部分时间其交易活动都较为疲软，因此过去12个月的交易量仍然偏低。

——尽管在短期租金疲软的情况下，卖方价格预期坚挺导致近期交易量有所放缓，但写字楼市场为总体交易活动的主要贡献者。另一方面，工业资产交易将继续保持增长势头，市场占有率已超过除住宅以外的板块。由于投资者有选择性地看好以折让价出售的购物中心资产，零售地产投资额虽逊色于过往几年，但已出现稳定增长的迹象。

——就城市而言，东京仍然是首选的投资地点，而首尔在写字楼及工业大厦市场交易激增的带动下继续获得强劲投资。尽管目前实行旅游限制的政策，但作为主要买家的跨境投资者依然活跃，尤其在澳洲和新加坡。

——上市REITs（房地产信托基金）方面，虽然其表现仍落后于整体股市，REIT价格也仍低于疫情前水平，但亚太区的基准REIT指数在2020年首季取得低位后持续回升。从行业来看，以主要的日本REITs为标准，酒店REITs仍然表现逊色，而物流REITs表现则明显优于所有其他行业。

房地产行业展望：

——2021年上半年，在审慎的营商气氛和新冠疫情爆发的背景下，办公室使用率下降，导致亚太区大部分写字楼物业一直处在租赁需求低迷、空置率上升及租金下降的情况中。北亚地区的办公室使用率则相对较高，尤其是在中国以及韩国。

——尽管目前市场疲软，但我们认为核心地区城市的写字楼市场基本面仍然受到多重支持，包括多元化的租户基础、温和的空置率水平以及适当的供应渠道。预计悉尼、墨尔本、新加坡和福冈的租金将在2022年开始从现在的低位稳步回升。鉴于由技术相关公司组成的更具弹性的租户基础，首尔也可能跑赢其他写字楼市场。

——由于越来越多的消费者转向网上购物，零售物业板块仍然面对巨大压力。大多数地区的租金预计将在年内持续下跌。零售资产租金增长最为疲软，因此投资者应适当调整价格，并更加审慎地选择入市时机。零售资产的资本价值可能会在今年进一步跌至近年低位，并于明年起缓慢复苏。

——鉴于物流板块表现相对强韧，我们对其维持偏高比重，预计接下来五年全年总回报率为7.8%。物流作为亚太区内表现**的板块，仍然是新冠疫情的主要受益者。优质空间的租赁需求主要来自电子商务及第三方物流供货商，推动区内租金实现正增长。在租金稳定增长和资本化率进一步承压的支撑下，预计优质物流资产将受益于持续的资本增值。

——得益于收入收益率上升、潜在租户需求强劲及租金增长稳定，工业大厦市场在未来五年依然具吸引力，预计我们覆盖的大部分地区总回报率将超过7%。