高力国际：冷藏仓库深受投资者青睐 成为另类工业资产热门选择

过往，投资者对冷藏仓库的兴趣有限，并且难以觅得买家。但是，随着超级市场的销售额大幅增长、越来越多人于网上订购生活杂货，加上对疫苗和药物储存有迫切需要，市场对冷藏仓库的需求因而有所上升，令此资产类别成为近日冒起的新贵。

香港及大湾区研究部主管邓淑贤表示：「疫情改变了人们的消费模式，令市场对冷藏设施的需求不断增加。不少人在家工作，较长时间待在家中，带动冷冻食品和生活杂货的销量大增。」

邓淑贤续道：「过去三年，香港冷冻食品的留用进口量上升49％，由2018年的11亿公斤增加到2020年的16亿公斤，而于过去2019及2020两年更加速增长，按年增幅分别为25％及20％。此外，HKTVmall的订单总商品交易额达到27亿港元（折合约4亿美元），较2019年所录得的11亿港元（折合约1亿美元）按年增加154％。」

冷藏仓库仍为前景向好的资产类型

越来越多消费者转用网上购物，社会对疫苗和药物亦会有一段较长时间的需要，因此对冷藏仓库的需求应会保持强劲。自2019年起，许多冻仓营运商和最终用户已开始增加冷藏仓库设施，包括牛奶公司、地扪鲜菓和明正（香港）。

写字楼及工业物业服务执行董事戴约翰说：「市场对冷藏仓库设施的需求有增无减，但供应却非常有限，因此最终用户之间的竞争相当激烈。这种资产类别本已是十分专门的版块，供求失衡的情况将进一步吸引本地和机构投资者的兴趣，期望从中获取高于传统仓库的租金。相比传统仓库，冷藏仓库的租金高出约20至25％。」

戴约翰续道：「冷藏仓库设施供应稀少，加上需要投放于设备上的资本性开支大，意味着租户倾向签订较长的租约期。一般仓库的租期通常为三年，而冷藏仓库最长的租期可以是长达10年。因此，投资者可以在相对较长的时间获得较稳定的租金。此外，租约期将近届满时，投资者更可以考虑将冷藏仓库改建成数据中心，以作为稳妥的退出策略。换句话说，如投资者期望获取较短期的回报，或是当市况转好时有所保障，冷藏仓库都为值得考虑的投资选择。」

售后租回及改建是投资冻仓的最快途径

鉴于工业用地短缺，并不容易量身发展全新的冷藏仓库设施。要更快进军冻仓市场，方法之一是接触现有自用冻仓的业主，提出售后租回的建议。

估价及谘询服务副总监张青川表示：「售后租回安排可提高收益，因为租户通常会在出售前提高租金水平，以吸引市场上的买家。在2020年和2021年，市场已出现两宗全幢冻仓售后租回的交易。」

张青川补充说：「租户亦可藉此机会考虑租回这一方案，以释放资本在香港和大湾区的扩充业务──租户都期望转向轻资产的营运模式。」

因市场上供应有限，限制了售后租回的机会。对于投资者而言，可探索改建或翻新工业资产的可能性，尤其是位置理想且建筑规格符合营运冻仓的工业资产。

张青川说：「工厦如要支援冷藏设施，包括冷冻或雪柜厂房和设备，都必须达到多项建筑规格的最低要求，例如楼底高度及楼面负荷量等。我们建议投资者物色符合最低建筑规格要求的工业物业。」