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充分认识物业服务纠纷

发表时间:2021-08-29 14:22来源:网络转载

物业新闻网讯:

物业服务行业涉及到千家万户,物业服务纠纷在所难免。出现问题并非洪水猛兽、世界末日,找到其中处理之策才是正道,没有迈不过去的坎,没有爬不上去的坡,学会妥协,求同存异,办法总比困难多,健康之大活人还能被尿憋死。业主与物业公司并不非是一对冤家,产生的物业服务合同纷争,彼此尊重,依法依规,遵纪守法,和谐共处,合作共赢。那么,在物业服务纠纷中,如何才能正确维护自己的合法权益呢?

业主对物业费认识上的误区

忌讳动不动拿不交物业费为口头禅,并以此为邀胁,为愉快合作埋个祸根。

一、 业主物业存在墙体开裂、基础下沉,墙体渗透、发霉等质量问题,这么多问题没有得到有效解决落实,物业公司成天催交物业费,物业费不是不可以交,但维修以上事项的钱得给补上或者抵扣物业费。

不可以以房屋质量问题为由拒交或者抵扣物业费的。

按照《商品房买卖合同》约定,在商品房交接进行物业承接查验时,发现质量房屋问题,完全是可以要求开发商整改完善后接房;交房之后处在保修期内发现质量房屋问题,完全是可以要求开发商进行维护维修,这期间的物业费,由开发商承担;已过保修期的房屋质量问题可以向物业公司反映情况,并由物业公司向房地产主管部门提出住宅专项维修基金使用申请(如果在使用住宅专项维修基金范围之内)。

二、房屋空置没有入住,不需要物业公司为提供物业服务,因此,物业费就没有必要交了。

房屋空置没有入住是不可以拒交物业费的。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”。物业服务是公共服务产品,针对的是全体业主,具有共同性。物业公司是着眼于提高整个小区的居住环境的,对小区的公共/共有部分,提供包括“四保一客服”等服务性工作,个体业主称自己没有享受或者说没必要享受小区物业服务,不能作为拒交物业费的理由。

三、业主违章搭建,影响邻居家通风、采光、出行等,从而严重影响小区环境品质,向物业公司反映也不出面解决,硬没有见过效果。因此,拒交物业费。

邻居违章搭建是不可以此为由拒交物业费的。

存在问题,向物业公司反映是必须的。物业公司按照签订的《物业服务合同》约定,尽职履责是必须的。超过《物业服务合同》约定范畴,物业公司也是无能为力的。

由于部分业主不是很清透物业公司与业主之间的关系,其实有夸大了物业公司的职能与作为的成分,这个可以理解,主要是缺乏相关方面的法规知识。其实物业公司并不具备任何行政执法权,他只是一个企业。它可以对业主进行规劝、制止,报告业主委员会和政府有关职能部门,物业公司既不能挥起花拳绣腿粉碎违章搭建,也不能坐在原告席起诉业主;但是,必要的沟通交流解释说明工作是必须的。权益受到侵害的业主,完全可以以实名制向政府有关职能部门举报或者依法向人民法院起诉。

四、业主家里发生盗窃案件,损失惨重,物业公司没有尽到物业服务的责任,不交物业费。

业主家中被盗是不可以拒交物业费的。

业主家中遭遇盗贼造成损失,业主第一时间应当通知物业公司协助处置,保护好现场,调取监控等,物业公司在征得业主同意的情况下,及时报警交由警察处理,并予以充分配合与协助。《物业服务合同》约定的安保服务,仅指物业企业为了维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。如果物业公司能够提供其履行物业服务合同约定的责任义务时,物业公司应当不承担连带赔偿责任。如何认定,公安部门确定。存在争议,完全可以通过司法诉讼进行处理。万不可“公说公有理婆说婆有理”的局面,形成恶性循环的结果,受到伤害最大的便是业主以及小区环境品质的破败不堪。

五、个体业主没有与物业公司签过合同,凭什么让交物业费。

个体业主没有和物业公司签物业服务合同是不可以拒交物业费的。

《前期物业服务合同》,是在该物业竣工验收交付后,业主大会成立之前,开发商依法依规选聘的物业服务企业,并与物业公司签订的《前期物业服务合同》,在《商品房买卖合同》中,应当包括前期物业服务管理的内容;业主大会成立并选择产生业主委员会后,《物业管理条例》规定由业主大会选聘物业公司,业主委员会签订《物业服务合同》。也就是说,业主个人是不与物业公司签订《前期物业服务合同》、《物业服务合同》的。

六、左邻右舍邻居装饰装修,导致业主家出现漏水、渗水等现象,给物业公司反映监督管理,但物业公司不作为。因此,不交物业费。

邻居房屋装饰装修导致损失时,是不可以拒交物业费的。

业主与物业公司之间是《前期物业服务合同》、《物业服务合同》关系,物业公司服务管理的范围是公共部位和公共设施,业主因为楼上邻居装饰装修等原因导致自家房屋漏水、渗水等现象,物业公司不承担维修责任义务,业主房屋所遭受的损失,应当向楼上邻居主张赔偿。出现这种情况,依据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定,物业公司是有责任有义务进行协调、忠告、制止的。对于违章搭建,还有上报政府有关职能部门的职责。

物业公司和小区业主之间的矛盾,如果不能够得到有效调和,既而发展到不断矛盾激化的层次,是所有利益攸关方都不愿意见到的局面。物业公司和业主毕竟是物业服务合同中的甲方乙方,物业公司积极作为,业主支持配合,和谐相处,合作共赢,共同建设美丽家园。

七、面对物业服务不满时,业主应该怎么去应对呢

(一)业主大会找一家广大业主心仪的、适合本小区环境的物业服务企业(无须迷恋品牌、彼此适应就能做得更好。俗话说一分钱一分货就是这个道理),签订一份互惠互利、合作共赢、双方满意的物业服务合同是前提。

1、物业服务合同具体内容本身要客观公正价美务实,包括服务期限、物业服务标准、物业费收费标准、违约责任、履约保证金等。

2、一份合作愉快、权责利清晰的物业服务合同,还应包括:

(1)业主、业主委员会监督物业公司的物业服务活动的易于量化细化的检查评比标准;不定期、事前不打招呼的抽查考核;

(2)制定物业服务不到位时的惩罚机制是必须的合同内容选项;

(3)交纳一定的履约保证金是必须的合同内容之一;

(4)沟通交流协调机制。

特别提示:违约责任风险一定要详实且易于可具操作性特征,特别是对于物业公司的不是作为、乱作为、不执行物业服务合同约定的解约、毁约条款,定当制定细节化与量化考核指标标准等。对于“干啥啥不行收钱数第一”、一心为了企业利润最大化的不良物业服务企业,必须要有先君子后小人的约束条款,彻底杜绝不良物业公司生存的土壤与环境。

(二)比照物业服务合同的约定,进一步阐明甲乙双方各自履行自己的权利与义务并存的合同条款。

1、甲方(业主)的权利与义务;

(1)按时缴纳物业费等;

(2)遵守小区“三个公约”及其他“居民守则”。

2、乙方(物业公司)的权利与义务;

(1)执行物业服务合同约定的权利与义务;

(2)执行小区“三个公约”及其他补充约定俗成的规矩。

3、与时俱进协商处理未尽事宜新增条约。

(三)面对物业服务不满意时:

1、以不同的方式、渠道及时向物业公司客服中心口头或书面等形式反映,提出意见和建议,并做好资料的保存,为日后的取证留下详实的第一手资料信息来源;

2、建议同时向业主委员会反应,提供物业公司不作为、乱作为的证据(包括图片、影像资料等),并提出自己的具体的可行的整改措施建议,供业主委员会依据物业服务合同等约定俗成,开展有效率地沟通协调督促参考;建议做好资料的保存,为日后业主委员会的漠视取证留下祥实的第一手资料信息;

3、积极参加由业主委员会组织的各种物业服务质量的抽查、检查、监督、整改活动,群策群力形成合力,保障广大业主的正当权益;

4、面对物业服务中的乱象,广大业主不但要敢于发声、大胆直言且理直气壮,同时还要以适合业主自己身份的方式,亲力亲为,共同打造自己小区环境的美丽;万不可做语言中的高个子,慷慨激昂、抑扬顿挫,既是条又是款,站在云端划个圈。

小区邻居之间是平等关系,谁也不欠谁的,互相不欠费;干业主委员会的公益人士,只是比你多了一些爱心暖心行动罢了;小区是居住在小区所有邻居的共同家园,唯有齐心协力,共同努力,才能共享小区美好的宜居的生活环境。

5、如果、假设合作不下去了,好聚好散,毕竟强扭的瓜不甜;依法依规召开业主大会,重新招聘新的物业服务企业。

6、重点谈一下出现以下两种情况的应对办法:

(1)对于物业公司无视业主的监督权益时(正当意见和建议),勇敢地在业主群里直面陈述(最好有图文并茂、形象生动的事例),充分披露物业公司不按套路出牌的不作为、甚至乱作为行为,唤起广大业主的共鸣,为年度对物业服务企业组织的考核物业服务质量各项考核指标,留下“浓墨重彩”的痕迹,为续聘打下不光彩的一笔烙印(一般的物业服务合同都应该是会有相应的约定的)。

(2)对于业主反应到业主委员会,关乎物业公司的物业服务质量差、偷工减料的事实依据,牵头组织小区公益活动的业主委员会,若果演变成了不作为、乱劈柴、甚至沆瀣一气打压广大业主合法权益的“业伪会”,广大业主在夯实揭露“业伪会”的真实面目之际,该罢免的罢免,该清理门户的一定要清理干净,绝对不可有滋生害群之马螨虫土壤的生存空间环境。也只有这样,小区公益事业建设才能健康发展!

(四)业主、业主委员会与物业公司发生矛盾纠纷无法协商排除时,完全可以要求社区、政府、住建等主管单位或部门,发挥物业管理联席会议制度,开展多元化的协调活动。简单粗暴、横冲直撞、一锤定音、不注重谋略的一锤子买卖解决不了小区物业服务中存在的任何问题,是不切合实际的幻想,任何事务的发展都是会有一个循序渐进的过程。

(五)矛盾纠纷到了不可调和挽回的境地,好说好散直至最后一招数的寻求司法诉讼程序解决路径。以事实为依据,以法律为准绳,行得端,走得正,正义终将战胜邪恶。民事民意民策、公开公平公正透明,才是治理小区的良方。

既得利益集团应当懂得,现在广大业主已经组织起来了,是惹不得的。如果惹翻了,是不好办的。广大业主深知,对待不良物业企业和“业伪会”,就得用他们听得懂的语言同他们对话,这就是以事实为依据,以法律为准绳,高举法律这把上方宝剑,依法依规,遵纪守法,维护广大业主的合法权益,用智慧赢得尊重、赢得尊严。广大业主不惹事也不怕事,在任何困难和风险面前,腿肚子不会抖,腰杆子不会弯,广大业主是吓不倒、压不垮的!

打得一拳开,免得百拳来。业主的合法权益一定能够实现,一定会实现!

有关法律法规规定知识

一、房屋质量问题

(一)《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

(二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、违规搭建、装饰装修等问题

《中华人民共和国民法典》

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

第二百八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。

第二百九十条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。

第二百九十二条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第二百九十三条 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

三、不执行物业服务合同约定的问题

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

四、物业公司擅自提高收费标准、扩大收费范围的问题

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

五、物业服务合同已经终止,预收物业费的问题

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。

六、业主有权解除物业服务合同

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。……应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理建筑物。

【业主有权依法更换建设单位聘用的物业服务企业或者其他管理人员。 如果物业服务效率低下或环境管理、卫生管理不到位,使业主不满意,那么业主就有权“辞”掉物业公司或物业的服务人员。 事实上,业主本来就是社区的真正主人,而物业只是业主“雇佣”的临时管理者。 当然,作为业主有权辞掉不合格的物业也是非常合理的,不过使用这个权限还需要大多数业主都同意才行,毕竟小区是所有业主的。 】

第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。

(纯公益传递正能量,洒向人间都是爱。若有类同,敬请批评指正。谢谢!)


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